Immobilienmakler in Winsen (Luhe)
und dem Landkreis Harburg

 
Immobilienmakler

Ein Beruf im Wandel

Aufgaben eines Immobilienmaklers?

Wer sollte die Provision bezahlen?

Die Zeiten ändern sich: Immobilien-Marketingbüros
statt klassische Immobilienmakler

Vermietung und Bestellerprinzip

Suchmakler jetzt auch auf Stundenbasis

Immobilienmaklerliste Winsen (Luhe)
und Landkreis Harburg

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Immobilen in Winsen Luhe und Landkreis Harburg Immobilen in Winsen Luhe und Landkreis Harburg Immobilen in Winsen Luhe und Landkreis Harburg Immobilen in Winsen Luhe und Landkreis Harburg Immobilen in Winsen Luhe und Landkreis Harburg

Informationen zu Immobilienmaklern in der Region Lüneburg finden Sie unter:
immobilienmakler-in-lueneburg.de

Link - Tipp: Immobilienportal Lüneburg (immo-lg.de)

Genehmigung & Qualifikation

Wie auch Journalisten zählt der Immobilienmakler zu den ungeschützten Berufsbezeichnungen. Jeder, der sich wirtschaftlich und juristisch nichts hat zu Schulden kommen lassen, kann nach Paragraf 34c Gewerbeordnung eine Gewerbeerlaubnis für das Makeln mit Immobilien erwerben. Ein Fachkundenachweis ist nicht notwendig.

Hierüber und über die Frage, was denn ein Immobilienmakler können muß wird seit Jahren gestritten. Die Maklerverbände sähen es am liebsten, daß nur Immobilienfachwirte und Immobilienkaufleute Makler werden dürfen. Was im ersten Moment plausibel klingt, erweist sich bei genauerer Betrachtung als problematisch: Wenn gleich bei allen Verwaltungstätigkeiten, z.H. Hausverwaltung, Mietabwicklung, Immobilien- und Assetmanagement diese Ausbildungen die richtigen sind, besitzen andere Berufsgruppen wie solche aus den Bereichen Werbung / Marketing für den Verkauf von Immobilien (also als Verkaufsmakler) die besseren Eingangsvoraussetzungen - eine angemessene Fortbildung in Immobilienfragen vorausgesetzt.

Wenn heute Makler aus ganz unterschiedlichen Berufsgruppen kommen, wie lassen sich diese vergleichen und beurteilen. Wenn Sie einen Makler beauftragen möchten ist letztlich entscheiden, was der Immobilienmakler für Sie mit welcher Qualität leistet. Welche Maßnahmen ergreift er zur Vermarktung Ihrer Immobilie? Werden diese vertraglich zugesichert? Was für einen Eindruck macht auf Sie die Präsentation "seiner" Immobilien - heben sich diese positiv von den Offerten anderer Makler ab? Und nicht zuletzt - gibt es häufig markante Preissenkungen? Zu einem extrem niedrigen Preis kann jeder jede Immobilie verkaufen - wenn Sie einen Immobilienmakler engagieren, sollten Sie mehr erwarten.

Es gibt eine gewisse Anzahl an weiteren Fähigkeiten, welche relevant für einen erfolgreichen Makler sein können: Eine gewisse Menschenkenntnis, Erfahrungen im Bereich Bautechnik zur Beurteilung von Gebäudezuständen, Kenntnisse im Bereich Architektur, allgem. Wirtschaftskenntnisse, Verkaufspsychologie und nicht zuletzt ein sympatisches Auftreten, welches zu Käufern und Auftraggebern in seinem Marktsegment paßt. Die Vielfalt sinnvoller Qualifikationen vor allem im Bereich des Verkaufes von Immobilien macht das Arbeiten im Team sinnvoll. Aus Auftraggebersicht ist es vorteilhaft, wenn der beauftragte Immobilienmakler bzw. das engagierte Immobilienmarketingbüro über möglichst viele Fähigkeiten inhouse verfügt.

Es gibt ca. 300 Immobilienmakler im Raum Lüneburg.

Geschichte

Als Tim Berners-Lee 1990 seinem Arbeitgeber CERN ein Projekt vorschlug, was er als Vision für ein World Wide Web präzisierte, ahnte er sicherlich nicht, daß er damit ganze Berufsgruppen erschaffen und andere vollständig verändern würde. Immobilienmakler, welche mehrheitlich aus dem konservativen, wenig der Technik zugewandten Banksektor kamen, traf es besonders hart.

Makler als Mittler zwischen Interessen gibt es seit Jahrhunderten. Ein Makler mußte "seinen" Interessentenkreis pflegen und diesem zu gegebener Zeit mit entsprechenden Verkäufern zusammenbringen. Das wichtigste "Gut" eines Maklers war sein persönliches Netzwerk. Nur ein Makler hatte die Möglichkeit, Preise und Marktbewegungen statistisch zu erfassen, Preise zu benennen und Verkäufer und Kaufinteressierte zusammenzubringen.

Diese Rolle / Position wurde mit dem Siegeszugs des Internets aufgehoben. Marktdaten und welweite Netzwerke sind heute für Jedermann zu vertretbaren Konditionen zugänglich. Interne Maklernetzwerke haben außer im Bereich von großdimensionierten Anlageimmobilien ihre Bedeutung verloren - der Markt für Käufer wie Anbieter ist weitgehend transparent. Etwa 3/4 aller Immobilienkäufer werden inzwischen über das Internet aquiriert - erster Anlaufpunkt sind hierbei die 4 großen Portale von eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout24, Immonet und Immowelt.

Der Beruf des Immobilienmaklers muß in Zeiten solch einschneidender Veränderungen neu definiert werden. Benötigt wird sozusagen ein "Immobilienmakler 2.0", der allen Anforderungen eines geänderten Marktes gerecht wird. Er muß Dienstleister sein, welcher das Marketingpotential des Internets virtuos nutzt, als Teil einer Gesamtkonzeption zur erfolgreichen Vermittlung "seiner" Immobilien. Er muß mehr leisten und einen Mehrwert bieten, gegenüber des privaten einstellens einer Immobilie in das Internet - dafür benötigt man i.d.R. keinen Makler. Nur wer anbietet, was der durschnittliche private Bürger nicht selber leisten kann, wird langfristig überleben können - eine Erkenntis, welche sich bisher nocht nicht in der Branche etabliert hat, was zu mehr und mehr Verdruß auf Verkäuferseite führt.

Einen früher wie heute bestehender Vorteil durch die Vermarktung via Immobilienmakler gibt es jedoch: Er nimmt viel Arbeit ab, moderiert den Verkaufsablauf, überprüft Unterlagen auf Vollständigkeit, berät und informiert vor und während des Besitzübergangs und stellt eine gewisse Form der Sicherheit dar, daß der Verkauf vorhersehbar und rechtssicher abläuft.

Historisch betrachtet haben Makler i.d.R. alleine oder in kleinen Firmen gearbeitet. Die steigenden Anforderungen führen heute mehr und mehr dazu, daß immer mehr Makler Franchisepartner werden - man kauft sich so relativ einfach einen "guten Namen" - viele übersehen dabei aber die Kehrseiten von Franchise-Systemen wie den größeren Verkaufsdruck oder die Gewinnbeteiligung des Franchise-Gebers. Bekannte Namen solcher Franchise-Systeme in der Immobilienbranche sind: Von Poll Immobilien (von Poll Real Estate), Engel & Völkers , IMMOCONCEPTS, Town & Country Haus, RE/MAX Deutschland, ERA Immobilien. Verwandt sind Lizenzsysteme, wie bei Dahler & Company. Wer in Lübeck Kunde bei einer dieser Marken ist, hat voruassichtlich mit einem wirtschaftlich völlig unabhängigen und anderen Unternehmen zu tun, als ein Münchener Kunde. Die eigentlichen Unternehmen treten hinter der Marke zurück und werden gar nicht als solche wahrgenommen. Viele Beobachter halten das Zunehmen solcher Systeme für durchaus kritisch und nicht unbedingt gut im Sinne der Auftraggeber.

Tätigkeit (Verkaufsmakler)

Erfolgreiche Vermarktungsstrategien im Interesse von Immobilienverkäufern stellen hohe Anforderungen an einen Immobilienmakler. Je mehr zum optimalen Verkauf einer Immobilie unternommen wird, je besser alle Kommunikationsmaßnahmen sind, um so besser für Immobilienverkäufer. Je weniger unternommen wird, je schlechter das Marketingmaterial ist, um so besser für potentielle Immobilienkäufer. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Makler immer alleine bezahlen. Nur dann arbeitet der Makler für den Verkäufer, nur dann DARF der Makler die Immobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen. -> Vergl. "Courtage & Interessenvertretung"!

Das durchschnittliche Haus in Winsen (Luhe)
kostet €412.461 (Quelle: Immowelt.de, Stand: April. 2015).

Courtage & Interessenvertretung

Wer die Courtage zahlt, dem dient der Makler! - Hier liegt das häufigste Mißverständnis bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Der schlechte Ruf den Immobilienmakler im Allgemeinen haben, ist nicht zuletzt diesem Umstand, der sich aus dem Deutschen Recht ergibt, und der Frage, wie die meisten Makler hiermit umgehen, geschuldet. In Deutschland müssen alle Makler bei persönlicher Haftung demjenigen dienen, der sie bezahlt. - Von wem sie beauftragt wurden, ist hierbei vollständig irrelevant. Das bedeutet im Detail: Wer als Käufer den Makler alleine bezahlt (reine Außenprovision - der branchenüblichste Fall) kann von diesem erwarten, daß er versucht, den Eigentümer dazu zu bewegen, die Immobilie möglichst weit unter dem maximal zu erzielenden Verkaufspreis zu veräußern. Handelt der Makler anders, kann juristisch gegen ihn vorgegangen werden! Wird eine geteilte Provision vereinbart, muß der Makler möglichst neutral agieren und für einen Interessenausgleich und einen zu erwartenden mittleren Verkaufspreis sorgen. In diesem Fall sollte er nach Möglichkeit nicht selber den Wert einer Immobilie bestimmen, um Neutralität zu waren. Wenn nur der Verkäufer die Courtage bezahlt (Innenprovision), ist der Makler verpflichtet, die Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen - er muß zum Erreichen dieses Zieles aber auch erheblich mehr leisten und arbeiten, weswegen nach wie vor nur wenige konventionelle Immobilienmakler Verkäufern diesen Weg empfehlen. Immobilienmarketigbüros werden aufgrund ihres anderen Geschäftsmodells Maklerleistungen hingegen immer auf der Basis von Innenprovisionen im Interesse der Verkäufer arbeiten.

Fallig wird die Maklerprovision in dem Moment, wenn ein Kaufvertrag rechtskräftig zustande kommt.

Die übliche Provisionshöhe in Winsen (Luhe) und im Landkreis Harburg liegt 2015 zwischen knapp 6 und 7,15% inkl. MwSt. Private Mietobjekte werden zumeist zum gesetzlich vorgeschriebenen Höchstsatz von zwei Monatsmieten + Mehrwertsteuer vermittelt. Ausgehend vom Bestellerprinzip, welches in der 2. Jahreshälfte 2015 in Kraft treten soll, wird diese Provision dann immer vom Vermieter fällig. Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien gibt es keine vorgeschriebenen gesetzlichen Höchstgrenzen der Courtage - sie ist verhandelbar.

Leistungen

Verkaufsmakler

Die Spreu vom Weizen trennen: Welche Leistungen werden Ihnen vom Immobilienmakler vertraglich zugesichert?

Makler werden grundsätzlich für eine Vermittlung bezahlt. Wird ein Vertrag geschlossen, während der Vertragsdauer, seht ihm die Provision zu, unabhängig davon, wie viel er getan hat, um den Verkauf zu begünstigen. Gängige Vertragsdauer sind 6 Monate mit automatischer Verlängerung um 2x ein viertel Jahr, so keine fristgerechte Kündigung erfolgt. Gegenüber einiger anderslautender Behauptungen: Es gibt keine Standard-Maklerverträge! Mögen einige Verbände Muster für ihre Mitglieder herausgegeben haben, zu einem Standard werden diese damit sicherlich nicht erhoben. Maklerverträge sind frei aushandelbar - verlangen Sie als Auftraggeber Leistungen, welche Ihnen besondes wichtig sind, zu einem Vertragsbestandteil zu machen. In vielen marktüblichen Verträgen, wird der Makler zu gar keiner spezifischen Leistung verpflichtet. Als Auftraggeber sollten Sie so einen Vertrag nicht unterschreiben. Was Ihnen mündlich zugesichert wird, sollte auch schriftlich festgehalten werden - so gehört es sich bei seriösen Geschäften!

Qualität macht den Unterschied - eine alte Weisheit, welche hochaktuell ist, im Hinblick auf die Vermittlung von Immobilien. Die durchschnittliche Vermarktungsqualität von Immobilien in Deutschland ist (Stand 2015) mit einem Wort mangelhaft. Neben fehlender Qualifikation im Bezug auf professionelle Vermarktung ist dieser Umstand wohl auch der Art der üblichen Maklerverträge in Deutschland geschuldet. Am verbreitesten bei der Vermittlung von Eigentums-Immobilien ist eine Außenprovision - also der Käufer muß den Makler bezahlen. Mit Leistungen und einer entsprechenden Arbeitsweise, welche dazu führen würden, Immobilien zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, brächten sich Makler, welche reine Außenprovisoin erheben, in eine juristisch angreifbare Lage, da sie im Interesse der Käufer agieren müssen und somit alles, was preissteigernd wirken könnte, nach Möglichkeit unterlassen müssen. Wirkt eine Immobilie hingegen wenig attraktiv und muß der Preis gesenkt werden, haben sie Ihre Pflichten bestmöglich erfüllt, da sie auf diese Weise potentiellen Käufern die Immobilie zu einem günstigen Preis verschaffen.

Viele Immobilieneigentümer gehen davon aus, das der Makler versuchen wird, ihre Immobilie bestmöglich zu verkaufen aber der Käufer den Makler bezahlt. Ein folgenschwerer Irrtum! Viele Verkäufer fühlen sich im Nachhinein hintergangen und betrogen - weswegen es aus Verbrauchersicht sehr gut gewesen wäre, das Bestellerprinzip - wie es ursprünglich geplant war - auch beim Verkauf von Immobilien einzuführen. Gescheitert ist dieses Vorhaben schlußendlich an massiven Interventionen von Makler-Verbänden.

Als Verkäufer sind Sie gut beraten, den Immobilienmakler selber zu bezahlen. Macht dieser einen guten Job, werden sie auf diese Weise den schnellsten Verkauf und den bestmöglichen Verkaufserlös erwarten können und das obwohl Sie die Provision entrichtet haben.

Vermietungs-Makler

Die Mehrzahl der Immobilienmakler bietet sowohl Immobilien zum Verkauf als auch zur Miete an. Die Anforderungen an Immobilienmakler, um Mieter zu finden sind in der Region sehr viel geringer als wenn es um den Verkauf geht, bedingt durch die Tatsache, daß verhältnismäßig wenige verfügbare Mietobjekte relativ vielen Interessenten gegenüber stehen. Die Hauptarbeit besteht folglich im Durchführen von meist öffenlichen Besichtigungsterminen und der Bonitätsprüfung. Da Vermieter dieser Service vor dem Bestellerprinzip nichts gekostet hat, wurden die meisten Mietwohnungen mittels Immobilienmakler vermittelt. Mit dem Bestellerprinzip wird sich das vermutlich verändern - neue Mieter lassen sich häufig schnell und kostenlos via eBay Kleinanzeigen oder kostenpflichtig über die großen Internetportale finden, Bonitätsauskünfte gibt es ebenfalls online zu erwerben.

Auf diese Weise entsteht jedoch ein neuer Markt - jener für Suchmakler, welche im Interessenten-Auftrag passende Miet- oder Kaufobjekte finden.

Suchmakler

Eine durch das Bestellerprinzip mehr in das öffentliche Bewusstsein gerückte Makler-Leistung ist jene des Suchmaklers. Suchmakler versuchen in der Regel auf Provisionsbasis (2 Monatsmieten + MwSt. bei Mietwohungen, bzw. 6-7,5% bei Eigentumsimmobilien), eine passende Immobilie zu finden. Sind sie erfolgreich - ist die Provision verdient.

Als neue Entwicklung gibt es Suchmakler-Dienstleistungen nun auch auf Stundenbasis - was vor allem bei der Suche nach Eigentums-Immobilien ein Interessanter Ansatz sein kann. Informationen zur Dienstleistung als Suchmakler finden Sie hier. Aufbauend auf Ihren Anforderungen werden interessante Objekte und Objektadressen für Sie ermittelt. Sie können sich außerdem während des gesamten Kaufprozesses beraten lassen - in dem Umfang, den Sie wünschen.

Winsen (Luhe) hat eine Grundfläche von knapp 110km2, verfügt über etwa 33.500 Einwohner und weist eine Einwohnerdichte von 304 Bürger/km2 auf.

Immobilien-Marketingbüros

Wie unterscheiden sich Immobilien-Marketingbüros von konventionellen Immobilienmaklern?

Auch Immobilien-Marketingbüros makeln mit Immobilien - Schwerpunkt und Herangehensweise unterscheiden sich aber nicht unerheblich von dem Typus Immobilienmakler, welcher auf dem Deutschen Markt etabliert ist. Die andere Bezeichnung hebt den anderen Schwerpunkt hervor - gutes Marketing im Interesse von Immobilienverkäufern. Die Anforderungen an Immobilienmakler haben sich vor allem durch das World Wide Web stark verändert. Aufbauend auf dem veränderten Markt sind sie die logische Neuentwicklung eines alten Berufes - sozusagen der "Immobilienmakler 2.0". Grundgedanke ist: Was gut war, wird beibehalten, was besser gemacht werden kann, wird optimiert - wenn sich der Markt verändert - wird sich angepaßt. Die Dienstleistung im Auftrag und Interesse des Verkäufers steht im Vordergrund. Alle Immobilien werden immer Courtagefrei angeboten - klare Verträge sorgen für Rechtssicherheit. Es besteht stets Interessengleichheit zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler.

Das Internet und Immobilienbörsen sind keine Konkurrenten für Immobilienmarketingbüros, sondern wertvolle Möglichkeiten, viele Interessenten an einem zentralen Ort ansprechen zu können. Das Leistungsportfolio eines Immobilienmarketingbüros geht weit über das hinaus, was Privatpersonen i.d.R. leisten können. Durch großen Aufwand wird realer Nutzen im Interesse von Immobilienverkäufern generiert, der erstens die Courtage einspielt, zweitens für eine kürzere Marktzeit sorgt und drittens häufig darüber hinaus zu einem höheren Verkaufserlös führt, als dies bei Privatverkauf zu erwarten wäre.

Bisher ist die Anzahl der Immobilienmakler, welche sich der Herangehensweise als "Immobilien-Marketingbüro" verschrieben haben, verhältnismäßig gering. Umwälzungen auf dem Mart werden jedoch zweifelsfrei in den kommenden Jahren zu großen Veränderungen führen. Klassischen Immobilienmaklern aus der Zeit vor dem Siegeszug der neuen Medien, zumeist mit beruflichen Hintergrund aus Banken und Versicherungen, fehlt häufig der fachliche Hintergrund, wie auch der Wille oder die Erkenntnis der Notwendigkeit, um den geänderten Anforderungen gerecht werden zu begegnen. Notwendig wären eine Neuausrichtung der Leistungen und konsequente Einführung des Bestellerprinzips. Anstelle dessen wird politisch und mittels Lobbyarbeit massiv versucht, Fortschritt zu verhindern und Althergebrachtes zu zementieren, um den unzähligen Maklern, welche den Wandel nicht mehr vollziehen können noch ein Auskommen bis zur Rente sichern zu können.

Neben dem heute noch existierenden Schloß gab es in Winsen eine Burg, welche 1315 urkundlich erwähnt wurde.

Winsen (Luhe)

Die Nähe zu Hamburg, sowie die excellente Infrastruktur machen Winsen (Luhe) und den gesamten Landkreis Harburg zu einer beliebten Wohn-Region.

Winsen bietet überwiegend mittlere bis gute Wohnlagen. Bestandshäuser (Einfamilienhäuser / Doppelhäuser) mit durchschnittlicher Ausstattung werden derzeit für knapp 1790 Euro pro Quadratmeter zum Kauf angeboten. Neubauten (Häuser <= 3 Jahre alt) weisen derzeit einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1931 Euro auf. Bestands-Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 1515 Euro pro Quadratmeter, der Preis für Neubauwohnungen ist auf beachtliche 2776 Euro pro Quadratmeter angestiegen.

Preistrend: Die Preise für Einfamlienhäuser und Doppelhäuser im Bestand (älter als drei Jahre) waren im vergangenen Jahr leicht rückläufig (-1.8%). Dem gegenüber hat sich der Kaufpreis für Neubauten leicht erhöht: Der Preis neuer Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich um 2.5% erhöht.

Bei Bestandswohnungen hat sich der Preisanstieg rasant erhöht: 13,6% haben sich die Kaufpreise für Bestandswohnungen erhöht.

"Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen fallen mit durchschnittlich 5,8 Prozent im Bundesvergleich hoch aus". (Quelle: Capital.de)

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